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-個案資料
楊志剛,37歲,在一家私營企業工作,稅後月收入1.2萬元左右,住房公積金和社保都有;妻子33歲,目前在家休息(可隨時上班,預計上班後月收入1萬元左右)。
現有住房四套,其中三套已一次性付清,另外有一套貸款,餘額66萬元,剩餘期限17年,每月需還5400元左右;三套付清房款的住房中,其中一套市值50萬元的房子出租,月租2000元;另外一套市值150萬元的商品房和一套市值80萬元的經濟適用房給父母居住(短期內不考慮出租,如兩套住房出租,每月可收回大概5000元租金)。
家庭目前有銀行定期存款50萬元,活期存款30萬元(以上存款有投資計劃),股票市值7萬元,投資金條市值10萬元。有一車,每月油費大概1000元左右。
兩人幾年前已購買大病保險,每年共需繳費7000元左右,家庭每月生活費2500元,其他固定支出每年2萬元左右(含四住房的物業管理費、供暖費、有線電視費、電話費、手機通訊費及車輛保險費)。雙方父母的生活費無需二人承擔,短期內無生小孩的計劃。
-理財目標
1.增加個人收入使資產保值增值,爭取收益最大化。2.為夫妻養老做規劃。3.對銀行存款進行規劃。4.有計劃再購買一套70萬元左右的住房。
-基本狀況分析
楊先生37歲,妻子33歲,短期內還沒有生育計劃,可稱為是准『丁克』(Double Income No Kids)家庭。目前僅有楊先生一人工作,家庭年收入16.8萬元(含房屋租金),年支出13.38萬元,收入支出比高達1:0.8,收入結構較為脆弱,不利於家庭財富積累。妻子雖然居家做全職太太,但有較強的工作能力,可隨時上班,且月收入可達1萬元左右。建議楊太太盡快求職,增加家庭收入現金流。只有做到『Double Income』,纔能使楊先生的家庭財務結構更加穩固、健康。
-理財顧問
全國十佳理財師,渤海銀行北京分行姜龍君
-財務狀況分析
楊先生現有四套住房,其中自住房產未提供市價水平,假設該房產為90平方米以下的小戶型,初始貸款金額70萬元,期限20年,首付20%,按近3年房產溢價50%推算,該套住房市值131萬元。楊先生持有的不動產總市值為411萬元,佔家庭總資產的81%,近年來北京房價一路走高,楊先生的房產投資已取得可觀回報,這或許是楊先生計劃再次置業的動因。
從房價走勢判斷,因房價過快上漲引發的政策調控將產生『發酵』作用,使北京、上海等一線城市的房價相對趨於平穩,甚至不排除小幅回落;但二線城市仍存在價格窪地,尚有一定的上漲空間。楊先生計劃再購買一套70萬元左右的住房,在北京恐怕很難找到適合對象,倒不如把眼光放到南方的二線城市,『海南國際旅游島』固然不可復制,但仍有一些可供選擇的城市:具備『海西概念』的福州,受益於『港珠澳大橋』的珠海,『充滿活力』的長沙,『四季如春』的昆明,『慢搖舒適』的成都等,沒有子女的牽絆,『丁克』族大可提前選擇宜居的養老住所,實現投資、自住兩相宜。
對於楊先生來說,采取自己擅長的不動產投資,來實現家庭財富保值、增值和退休養老規劃,無疑是最為適宜的。
-理財建議
現金側重安全性與流動性
楊先生現有銀行定期50萬元,活期存款30萬元,擬專項用於房產投資,因此要保持足夠的流動性,不必在意其短期收益。
除保留5萬元左右的應急儲備金外,其餘部分均可用於購房。這部分現金可選擇高於活期利率的短期現金工具來投資,例如:三個月定期存款、七天通知存款、超短期銀行理財產品、貨幣市場基金等,配置結構視資金使用時間和金額自主確定;日常支付應多采用信用卡或借記卡,不僅結算方便,亦可積累信用和積分等。
追加大病醫療加強保障
俗話說:『有錢與沒錢只差一場病』。楊先生和妻子頗有『先見之明』,幾年前就已購買大病醫療保險,時機相當合適。但從保費支出情況來看,目前已略顯不足。對於楊先生這樣的中產家庭,應陸續追加商業醫療保險數額,以全面覆蓋風險,並考慮附加住院津貼保險,以免除後顧之懮。年保費支出可提昇至3萬元左右。
黃金可提昇財富安全感
楊先生股票市值7萬元。鑒於融資融券和股指期貨推出後,股票市場對於散戶的操作難度加大,建議楊先生選擇低市盈率的藍籌股中長線持有,在趨勢不明朗的情況下,不建議追加股票投資。
楊先生持有實物金條10萬元。該品種屬於保值避險產品,增值效果不明顯,可作為資產配置中的保守型資產繼續持有。對於中產家庭而言,持有一定數量的黃金是必須且必要的,它可在一定程度上,提昇家庭財富的安全感。
楊先生的房產多為全額購買,既避免了高額利息支出,又能享受一定的折扣優惠。僅有的一套貸款,還可享受7折利率,月供支出已控制在安全范圍內。有再次購房計劃,並儲備了足夠的資金,楊太太工作後家庭收支結構將進一步改善,還可考慮借助信貸杠杆增加購房實力。整體看來,楊先生擁有良好的理財習慣,思路清晰、考慮周到、出手及時、配置合理,具備較高的『財商』指數。
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