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房子,可以說是現代人最關心的話題之一,特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢,令所有人都瘋狂了起來。有半夜排隊買房的,有手裡拿著一大批房不肯賣的,有甘願賭上後半輩子幸福也要買大房的,還有更多人只能眼睜睜看著房價往上竄而乾瞪眼……
聯想到房地產市場裡各種光怪陸離的現象,當代人不禁要問:是否只有現代人纔會面對住房難題?如果生活在古代,我們還需要為買房發愁嗎?
戰國時代的地產交易
要了解古代的房地產市場,首先要知道古代是否有房地產交易。在多數人的印象中,房地產交易也就是最近二十幾年的事情,而售樓部、開發商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶,這些熱門詞匯出現的時間還更晚。其實,事情並不是我們想象的那樣。
研究古代房地產多年的專欄作家李開周說,現在房地產市場上所有的現象在古代也有。根據考古實物和歷史文獻證明,中國在西周時就出現了土地交易,在戰國時就有房屋買賣。
在一個名字叫『盉』的西周青銅器上,就刻有一段關於地產交易的銘文。其意思大致是:公元前919年農歷三月,一個叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人,換來了價值100串貝殼的幾件奢侈品,包括兩塊玉,一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙。這是目前發現的最早的一宗不動產交易。
在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年後,也就是周厲王三十二年,又發生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。
這次記錄的是周厲王買地的事。周厲王為擴建王宮,買下一個叫鬲從的人的地,沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬,周厲王派人對鬲從說:『你別怕,我一定會照價付款的,如果我賴賬,就讓上天罰我被流放好了。』這是個很毒的誓。
周厲王買地花了多少錢,銘文上沒寫。不過李開周說,有人買地,有人賣地,說明當時除了有土地抵押,還存在土地買賣,房地產市場已經有了雛形。
隋唐時出現開發商
有土地買賣,就應該有房產商開發。那麼,古代是否也有從房地產中謀取暴利的商人呢?
在古代,一套住房的第一代業主,一般都是自主建房。也就是說,這套住房最開始一般不是從市場上買來的,而是第一代業主自己蓋的。房子蓋好後,因為種種原因,這套房子被賣掉,賣給第二代業主,然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說,從戰國到明清,中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產權年限一說。
不過到隋唐時,倒是有人專門開發商鋪,在蓋好之後租出去或賣出去。從某種意義上講,他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。
竇乂這個人很有傳奇色彩。他生在陝西,很小的時候就死了爹娘,無依無靠,跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務員,住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,後來有了80萬錢的身家,於是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池,面積不小,有十幾畝,閑置七八年了一直沒人買。竇乂把它買了下來,僱人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯胡人做生意,平均每天可收上幾千錢的房租。
再後來,竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球,於是斥資70萬錢買下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場,送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結成死黨,有求必應。有這種靠山保駕護航,竇乂發得更快了,不到40歲就成了長安首富,人稱『竇半城』。
除了像竇乂這樣的開發商,古代的開發商還有一些是公務員、退休乾部等,甚至官府自己就是開發商。
比如在北宋,中央政府下面就有個專門搞開發的機構,叫做『修完京城所』。這個機構本來只能是修築城牆和宮殿,後來城牆修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,就開始轉型給中央財政搞創收。怎麼搞創收呢?『修完京城所』向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻。
當然,在古代,所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說,他們搞房產開發只是多元化經營的一種,沒有誰只靠賣房子吃飯。
商人開發房產很困難
為什麼古代沒有純粹的開發商?李開周說,首先,從漢朝開始,傳統中國一貫重農抑商,單靠造房子賺錢,會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂,據他描述,當時只要有人蓋房子往外出租,大伙就說這人是市井小人,掙來的錢就叫『癡錢』,就是呆傻的意思。可見在那時候,連做房東都受歧視,更別說做開發商了。
其次,做開發商最需要的是錢。買地、買建材、僱人、擺平關系,哪個環節都得花錢。尤其買地,流動資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發商的生意,都把錢借給別的老板了。
在史料上,記載有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子:一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契最多只貸給幾千錢;還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的富戶,名叫求仲,最多的一次纔貸給15000文。這點兒錢別說搞開發,吃一頓大餐都不夠。
在中國古代,最不利於職業開發商生存的,還是政策因素。具體來說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。以唐朝為例,唐玄宗在位時,政府給老百姓劃撥宅基地,大小取決於家庭等級和家庭人口。如果是平民家庭,每三口人給一畝宅基;如果是賤民家庭,每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基,但是購買的面積有限,不能超過政府規定的指標。
政府規定的指標是多少呢?平民家庭買地,每三口人最多只能買一畝宅基;如果是賤民家庭買地,每五口人纔能買一畝宅基。
在唐朝,商人也屬於賤民,再有錢的商人也是賤民。賤民老板去買地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能購買20畝地。唐朝法律規定:『諸佔田過限者,一畝笞十。』意思是買地超過指標的,得挨板子,每超出一畝指標,挨十大板。
蘇東坡也為房子發愁
古代的房價也有高有低。就說北宋,首都開封的房價就不是普通人能承受得起的,連很多名人都買不起房子。比如蘇東坡,他一生也沒能在開封買到房子,只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結婚,沒有新房,蘇東坡很著急,最後還是借了一個朋友的房子,總算把喜事辦了。
蘇東坡的弟弟蘇轍也為房子發過愁。蘇轍參加工作幾十年,到七十歲那年纔買上房子,而且不是在首都開封買的,是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前,蘇轍寫過一首詩,說『我生發半白,四海無尺椽』;又說『我老未有宅,諸子以為言』。意思是,我活了大半生,頭發都花白了,還沒弄上一套房子,搞得自己在兒子們面前抬不起頭來,他們還老是抱怨我。
那麼,在這種情況下,古代是否也有房奴一說呢?
北宋初年有個大學士叫陶轂,他親眼見過老百姓的住房是多麼緊張。『四鄰局塞,半空架板,疊垛箱籠,分寢兒女。』就是說房子太小,就在房子天花板和地板的中間加一層,隔成小按式;臥室太小,放不下床,就把箱子櫃子什麼的拼起來讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活,跟電視劇《蝸居》裡出現的場景差不多。
宋朝江浙一帶也出現過房奴。有個叫張仲文的宋朝人寫了一本名叫《白獺髓》的書。書中描寫了房奴生活:『妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居。』存款和借來的錢都砸到房子上了,只能節衣縮食還債,不但老婆孩子身上沒一件好衣服,就連被子也是租人家的。
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