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『我花幾十萬元買套現在價值已達100多萬元的房子可是為了等昇值的,現在連3000元/月都租不出,等到什麼時候纔能回本?』張女士買了一套103平方米的兩房單位,本來放售165萬元,現在轉而以3000元/月放租,幾個月了還是無人問津。按3000元/月價格計算,張女士的房子要出租近50年纔能回本。張女士懊惱萬分:『當初我怎麼就沒有考慮過租金的問題呢!』
從2009年年底以來,廣州樓價漲勢放緩,市場中放盤轉放租物業大增,但回報率均為超低水平。房地產人士認為,投資者不該片面強調物業的昇值潛力,投資回報率不可忽略。
尷尬:轉手不賺租不出去
張女士的房子面積雖然有103平方米,但由於該樓盤定位為豪宅,只做成兩房單位,雖然如果改成三房租金可能會高一些,但改動困難較大,實用性也有缺陷。張女士還配齊家私家電,最初開價3500元/月,但一直無法問津;後來中介銷售人員建議她降低心理價位,調至3000元/月,可是租客依然無法接受這個價格。
樓價上漲幅度下降
張女士覺得很委屈:這間房子她當初以140多萬元買進,現在市價大概165萬元,自己已經主動降價了,3000元/月的價格她要近50年纔能回本,而且還要配備家電,可是租客們還是嫌貴。
市場上像張女士這樣的業主並不少見。記者了解到,從去年年底開始,廣州樓價上漲幅度大大下降,之前幾個月上漲10%~20%的情況幾乎無處可尋,部分本來開高價吊買家胃口的業主突然發現市場風向大變,自己開出的高價已經無人問津,又不甘心降價出售,因此轉而出租。可是業主強硬的心願在市場情況轉化後變成一廂情願,大部分至少要出租50~70年纔能回本。
提醒:租金漲幅遠趕不上樓價
近兩年,廣州樓價不斷飆昇,行情水漲船高,大多數投資者看中樓市上漲帶來的利潤,有的試圖抓住短炒空間,有的以長遠昇值為目標,紛紛進入房地產市場。雖然房地產投資回報還包括租金回報率,但是為了選擇價差回報最大化,部分投資者犧牲了租金回報率,而僅僅考慮昇值潛力。一些專家甚至公開表示買房已經不需要考慮出租回報率。
合富置業首席市場分析師龍斌認為,雖然對於不同的投資者及不同的物業,在衡量投機價值時,出租回報率的重要性可能有所不同,但是出租回報率不可被忽略;特別是對於貸款買房的投資客來說,出租回報率太低可能影響到自己的持有能力。
滿堂紅地產研究部經理周峰表示,在2009年下半年樓市大漲時,整體市場的租金漲幅遠低於價格漲幅,因此投資客肯定只看物業的昇值潛力;另一方面,投資客並非不想關注出租回報率,而是回報率普遍超低,無法改變事實。不過他同意,目前樓價已經不是快速上漲期,投資者更要關注出租回報率。
建議:出租回報率不宜低於4%
那麼在目前的市場情況下,出租回報率達到多少纔比較合理?龍斌認為,對於資金實力較強、又以長線持有為目的的投資者來說,出租回報率相對不那麼重要。如果這些投資者沒有其他的投資渠道,在銀行定存利率只有2%左右的情況下,只要出租回報率高於這個水平就還是值得持有。
但是對於那些資金實力較弱,必須依賴貸款來買房的投資者來說,就一定要看出租回報率了。目前商業貸款的利率接近5%,一般買家的貸款為6~7成左右,因此資金成本在4%左右,目前房價已經進入緩慢上漲的過程中,出租回報率至少必須達到4%纔能彌補自己的資金成本。周峰表示,理論上講租金收入至少要高於貸款月供纔算是安全狀態,他計算得出的出租回報率底線也為4%。
另外對於不同類型的物業,出租回報率的重要性也有所不同。比如樓齡較長的舊樓由於價格上漲空間較小,因此投資者在衡量投資價值時要重點考慮出租回報率;而新房或次新房的價格上漲空間較大,因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。但無論是什麼物業,投資者都要考慮自己的資金成本和風險承受能力再進行投資。
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