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近日,國務院連續發布了控制房價上漲的十項措施,其中關於二套房的認定標准一直是調控政策中的模糊地帶。在這一輪調控中,銀行將何去何從?
4月21日,一位銀行業高層人士透露,該行的最新做法是,以借款次數作為認定第二套房貸的標准。不管此前房貸是否還清,只要是第二次利用貸款購房,都歸為第二套房貸,執行首付5成、利率1.1倍的政策。
另一銀行人士則稱,實行實名登記制後,以房產為單位認定第二套或多套住房,顯然是本次房貸新政中最為嚴厲的舉措之一。
上述標准看似簡單,但商業銀行執行起來卻有難度。一位上市銀行管理層人士告訴記者,個人擁有房產的套數信息由各地房管局掌握,而該系統至今沒有實現全國互聯,銀行無法查明借款人在異地的房產信息,實現全國聯網須由住建部出面解決。
異地房產查詢成空白
第二套房的認定標准一直是個充滿爭議的敏感地帶。
4月21日,中行副行長張燕玲接受記者采訪時表示,『二套房』界定確實存在困難,中行正在積極研究第二套房的認定標准。
前述上市銀行管理層人士稱,監管部門正在醞釀中的第二套房認定標准為『以房產為單位』。在經過實名登記後,只要借款人家庭名下已擁有房產,向銀行貸款購買第二套住房時,無論第一套房是否利用貸款,均按照二套房貸政策來執行。
中原地產一位人士分析,如果『第二套房』按照房產為單位而不是按照貸款次數執行,對市場影響會很大,但實際操作難度也很大。據其介紹,目前,個人或家庭房產可在住建部門系統查詢;但與央行統一的征信系統相比,住建系統內部尚未形成開放、統一的信息系統。
4月21日,一位支行房貸客戶經理說,他只能通過征信系統來確認借款人是否辦理過按揭貸款,其餘諸如房產套數等信息均無法獲知,交由分行審核。
杭州一位股份制銀行房貸審批人士告訴記者,以房子為單位的操作難度很大,在房管局的系統上,只能查到借款人在當地擁有的房產情況,異地房產信息無法查詢,全國的系統無法做到集成。
『個人擁有房產可在所在市區的建委查詢,但建設部門的系統存在很大的漏洞,即內部是不聯網的,不僅跨省不能查詢,甚至北京市內不同的區之間也不能查詢,比如朝陽區建委就無法查詢到一個人在海淀有沒有房產。』上述中原地產人士稱。
目前,國內民政系統、銀行征信系統、房產系統、資產系統相互之間均不聯網。而民政系統和銀行征信系統之間不能相互聯網,便使得實際操作中出現一些規避行為。
上述中原地產人士舉例稱,比如一對夫妻(有一方在異地)婚前有一方已購買房產,婚後再購買房產,應屬『二套房』;但由於民政系統內部並未聯網,非本地的一方,可回原籍開出單身證明,最後可以個人名字購得『第一套房』,執行首套房貸政策。
三套房貸仍未絕跡
按照國務院要求,商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
不過,從目前北京地區的情況,不少商業銀行尚未停掉『三套房』貸款。
4月21日,本報記者從農業銀行北京分行了解到,該行目前還沒收到北京銀監局和總行層面的進一步要求,『第三套房』仍未停發,但首付比例已經大幅提高至60%,同時貸款利率在基准利率的基礎上上浮20%。
張燕玲亦表示,中行尚未停發『第三套房』貸款,但首付比例和利率均有所上調。此前,工行、中信銀行(6.32,-0.20,-3.07%)均有類似表述。民生銀行(6.96,-0.19,-2.66%)北京分行人士表示,該行『三套房』亦未停掉,但首付提高到6成,利率在基准利率上提高15%-20%。
在受訪的中小銀行中,只有渤海銀行表示,該行已經停掉北京地區的『第三套房』貸款業務;浦發銀行(20.19,-0.67,-3.21%)北京分行人士表示,該行原則上已經停發第三套房貸,但對VIP客戶例外。
而在房價上漲較快的重慶等地區,各家銀行亦未停掉『第三套』房貸。中行重慶分行人士介紹,按照總行的規定,三套房首付至少五成以上,利率上調為1.1-1.2倍不等。
前述杭州銀行界人士稱,杭州部分銀行依然在辦理三套房貸,但利率上浮達到20%至30%。
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