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房地產行業徹底告別了『不差錢』時代——多家銀行提高房地產信貸門檻、市場傳聞銀監會正在醞釀收緊銀行房地產信托貸款業務、成交量稀少導致房企銷售回款周期拉長。
當上述三大房企融資路徑『漸行漸難』後,相比大型房地產公司財力雄厚,多數中小型民營房企將最早感受到資金鏈捉襟見肘的困境。他們不得不另覓蹊徑——民間拆借資金、房地產投資基金、境外發債融資,又一次成為他們融資過冬的『救命稻草』。
但是,在房地產融資的冬天裡,民間融資正在趁火打劫,多數融資成本已經比去年提高了五成以上。
民間資金趁火打劫
『我已和數家民間拆借機構接觸過,對於我們在上海松江的一個新樓盤開發項目,他們開出5000萬元貸款,月息卻要求至少在2.5%。』看到這份報價,一位不願具名的民營中型房地產公司財務總監倒吸了一口涼氣。
據他回憶說,同樣的房產項目開發情況與融資額度,去年同期的民間拆借年息沒有超過20%,如今卻要多付出最少500萬元利息。融資成本一年上昇了五成。
陽光100置業公司副總經理范小衝告訴記者:『在銀行信貸收緊與信托融資門檻提高後,中小型民營房地產公司向民間拆借資金的現象的確有所增加。』
據記者調查,目前急需民間拆借融資的,主要以中小型民營房地產公司為主。他們要麼急需資金支付尚未繳清的土地購買款,要麼籌資完成某些房產開發項目的尾款結算,民間拆借利率則根據項目開發的抵押物是否充足、貸款期限與銷售前景測算,但最低民間拆借年利率一般在30%以上。
『前些年房價上漲時期,有些民間拆借機構基本只關注企業信用度與項目銷售前景作為擔保,現在房企要是拿不出足夠的成熟物業或土地作抵押,基本很難拿到民間拆借。』上述財務總監指出。
『整個五一假期,我們收集了各地房展的成交與讓價銷售情況,判斷房價今後的漲跌走勢,作為我們是否給房企投放民間貸款的依據。』一位民間信用投資機構負責人透露。以往民間拆借資本能劃作房地產公司自有資金,用於購買土地儲備;現在他們傾向挑選四證齊全的房產開發項目,拆借資金主要用於項目開發的各種尾款結算,一旦房產項目建築結構封頂,他們就能通過房產預售合同快速回籠資金。
『感覺像趁火打劫,卻也情有可原。』上述房地產公司財務總監無奈地說。他算過一筆賬,有些民間拆借機構已要求貸款抵押物(包括自有成熟物業、土地與廠房)估值先較目前價格降低20%,再按70%的抵押率計算民間拆借金額,等於他們向民間融資的實際年利率再提高3-5%。
偏高的融資成本,足以讓有些房企望而退步。即使在次貸危機時期,有些房地產公司能以企業流動性貸款名義,申請到銀行貸款用於房產項目開發,融資成本僅僅為基准貸款利率上浮20%,甚至發行信托產品的融資成本一般不會超過15%。
投資基金得寸進尺
權衡再三,這位財務總監一度將募資希望『放』在房地產投資基金。
3月起,除盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司成立之外,包括金地集團(6.33,0.00,0.00%)與易居中國等都開始醞釀發起人民幣房地產投資基金,參與一級土地儲備與房產開發項目投資。
但是,多數新成立的房地產基金開出的『融資利率』,同樣不菲。
『房地產基金一般要求的年收益至少在20-25%。對房地產公司而言,融資成本還是偏高的。』范小衝分析說。
在前述房地產公司財務總監眼裡,這僅僅是『看得見的』融資成本。此前他遇到過兩家房地產投資基金負責人,他們也給出足夠的『善意』——當前房地產行業調控措施持續出臺期間,他們允許適當延長1-2年投資期限,但每年約定的20-25%投資回報是不能減免的。
『這是隱性的融資成本,意味著我們將多支付1-2年的項目分紅。一旦房產開發項目銷售不佳,我們財務狀況將雪上加霜。』前述財務總監最終婉拒房地產基金的『善意』。
『目前房地產基金與房地產公司合作協商時,項目估值是否合理,投資所佔股權比例,及退出時間,都是重要的參考因素。』上海潤邦集團有限公司投資部經理左飛解釋說。
其中卻也暗藏玄機。由於當前有些城市房價已出現成交量放緩、售價下跌的現象,有些房地產投資基金在談判期間,對項目估值的『合理性』,提出先要求將房價調低25%,再按樓盤售價與建造成本之間差額計算房產項目開發利潤,這意味著項目開發預期利潤被人為調低,但房地產基金必須維持20-25%年投資回報,於是他們要求必須佔有更高投資項目股權比例,分享更多項目利潤分紅。
『目前房地產投資基金規模還不夠高,未必能成為房企當前募資開發新項目的主流路徑。』范小衝認為。
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