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隨著房貸政策的收緊,房貸利息優惠的取消,房貸的『加息』時代已經到來。同時,上周公布的CPI超過預期上漲幅度,『加息』預期進一步增加。
在這種情況下,購房者成本將有可能增加,記者就此采訪了東莞理財專家,他們表示雖然房貸成本增加,但也有一些小竅門,能幫助減輕壓力。
1巧用存款抵扣貸款利息
對於有大量流動資金的貸款者,可以通過銀行某個業務達到用存款利息抵扣貸款利息的目的,但是要注意的是,銀行這項業務需收取一定費用,如工行的存貸通需要收取240元的年費,理財金賬戶可享受5折優惠,即120元/年,財富管理簽約客戶免收。所以貸款者應考慮所節省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。
房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結合的房貸理財業務,只要客戶的貸款還款卡內有活期存款,即可按相應比例抵扣貸款利息,本應獲得0.36%利息,但卻抵扣了貸款利息,並且卡內存款還是活期存款,隨時支取,不受限制。如工行的『存貸通』、民生銀行(6.36,-0.08,-1.24%)的『存抵貸』,此外,深發展、招行、建行均推出了類似的產品。
此類產品均設有起點。如工行的存貸通和深發展的存抵貸起點均為5萬元,也就是說如果賬戶有8萬元,只有3萬元可以參與抵扣房貸,並且抵扣比率各行不一樣。
工商銀行(4.17,-0.06,-1.42%)東莞分行個人理財部相關負責人告訴記者,存貸通產品按日計算利息,以人民幣為貨幣單位,抵扣起點為5萬元,抵扣比例為80%,每筆貸款可享受利息收益的額度不高於該筆貸款餘額的80%。
當賬戶內當日存款餘額小於等於5萬元時,日收益為0;大於5萬元時,則日收益=(存貸通賬戶餘額-5萬元)×80%×(存貸通賬戶關聯貸款的利率-活期存款利率)。
以30萬元存款為例,假設貸款年利率為5.94%,並已享受貸款利率下浮30%的優惠政策,貸款執行利率就是5.94%×0.7=4.158%,活期存款年利率為0.36%,其貸款可獲得的抵扣額為:(30-5)×80%=20萬元。
如果貸款者將30萬元在存貸通賬戶內存1個月,其獲得增值收益為20萬×(4.158%-0.36%)×1/12=633元。
2改等額本金方式還款
對於大部分貸款者來說,貸款省錢主要有兩種方式:縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。
招商銀行(13.09,-0.04,-0.30%)東莞分行理財師蔡小姐建議,還款能力較強、收入較穩定、有額外收入來源的貸款者,可以轉等額本息為等額本金方式還貸,達到省息的目的。
等額本金還款方式就是將本金每月等額償還,然後根據剩餘本金計算利息,所以初期由於本金較多,將支付較多的利息,從而使還款額在初期較多,而在隨後的時間每月遞減,這種方式的好處是,由於在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。
目前大部分銀行允許貸款者轉換還款方式,不過由於等額本金還款方式在前期還款壓力較大,因此銀行將根據個人的還款能力進行評估。
記者算了一算,貸款100萬元20年期(以基准利率5.94%計算),采用等額本息還款法,利息超過71萬元。而采取等額本金還款,支付利息款59.6475萬元。兩者相比,利息相差11萬元左右。
3提前還款避免利息增加
另外,對於收入較穩定、有額外收入來源,而且手中有一筆資金的貸款者,還可以選擇提前還款的方式減少利息增加的負擔。
理財專家提醒,提前貸款具有違約成本,不同銀行對於提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規定。部分銀行可能需收取一定違約金。
但值得注意的是,如果這筆資金用來投資可以獲得比房貸利率更高的話,從資金最優化使用的角度來看,是沒有必要提前還貸的。
建設銀行(4.88,-0.04,-0.81%)要求提前10~20個工作日預約,如果從貸款下發之日算起,貸款年限不足3年就提前還款的,要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金,3年以後則可任意提前還款,無需罰息。
工商銀行要求提前一個月預約,貸款一年以內提前還款的需交罰息,按照還款後剩餘貸款金額的3%計算,針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息,所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。
中信銀行(5.11,-0.08,-1.54%)對每提前還貸一筆均收取500元的手續費。
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