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26日,大興采育鎮的一塊商業金融用地因為無人競價而流拍;
本周,朝陽區金盞鄉、房山區長陽和豐臺區花鄉等4宗地塊集體流標。流拍的4地塊都是商業金融、配套辦公等性質的用地。
一位不願透露姓名的開發商告訴記者:『因從6月1日開始實行商改住禁令,以商業立項的酒店式公寓等一律禁止分層、分單元銷售,除非位置絕佳,否則今後商業和辦公用地不再是我們眼中的香餑餑了。』他感慨:『用不了多久,也許LOFT和酒店式公寓將退出北京市房地產的歷史舞臺了。』
一道商改住的禁令真的會終結北京的LOFT公寓和酒店式公寓時代?那些住在上下兩層的LOFT以及看似華麗的酒店式公寓的業主到底過著怎樣的生活?
現狀
買著『並不省錢』
宋小姐住在東四環一處LOFT公寓已兩年多。『很多女孩子都有一個住復式房的夢想,可聯排別墅和頂層復式都離我們很遙遠,於是小戶型的LOFT就成了我們圓夢的一個好機會,這樣的房子也的確在朋友中給我掙足了面子,但是其中的辛苦只有真正住進來纔會體會。』她告訴記者,2007年她購買了這套40多平方米的LOFT公寓,當時開發商『買一層送一層』的宣傳口號實在讓人心動,雖說每平方米的單價是一萬八,但她在心裡合計著,如果把五米六層高的房子隔成兩層,那每平方米纔八千多,真的很劃算。
其實,這種LOFT公寓的實際利用率卻不是『買一層送一層』那麼簡單。
宋小姐說:『我的房子層高五米三,但總不能直接分兩層吧,首先要留出一進房間的挑空,這樣就損失了15平方米左右,還得在裝修時做出樓梯,於是又損失了6平方米,我原本計劃的80多平方米面積變成了不到60平方米,再加上隔層和安裝樓梯時額外付出的裝修費用,最終我的房子單價其實也達到了將近一萬三,並不是想象中的單價八千元。』據宋小姐介紹,當時她們小區周邊的普通住宅價格也不過一萬四千元左右,原本買LOFT公寓是想節省開支的,實際算下來價格和行情差不多。
住著『非常費錢』
而更多的問題則是在入住後顯現出來,首先是商水商電的困擾。由於她購買的項目是商業立項,水電的價格自然不同於民宅,雖然售樓員在賣房時一再強調開發商會協調民水民電引入小區,但是由於沒有寫入合同,最終沒能實現。『有的商業立項的小區就解決了這個問題,比如明天第一城,但我們的開發商沒能做到。我們的電價是一塊,水價是五塊六,而民用電價格是四毛八,水費是三塊九。』宋小姐向記者抱怨:『水的問題由於用量不是很大還不明顯,主要是電價太高了,夏天用空調多的時候,每個月要比民用電多出將近200塊錢的電費,讓我非常崩潰。』
同樣困擾宋小姐的還有安全上的隱患,據她介紹,由於小區沒有通燃氣,做飯不方便,小區裡居然有業主把煤氣罐搬進了樓裡。另外,很多業主買房用於投資,因此樓裡還有很多小公司在此辦公,上下班時段乘電梯也成了和擠地鐵差不多的經歷,偏偏她還住在頂層,很多次宋小姐在辛苦等來電梯時卻發現,這趟本應下行的電梯卻在上來時就已經滿載了。現在,宋小姐已經結婚了,她准備搬到老公那裡去住,把房子出租給小公司辦公,以還上月供。
前景
准客戶開始動搖
正准備買房的陳一平陷入兩難,如果用來自住,他肯定不會選擇這種40年商業立項的酒店式公寓。但他經營著一家小的文化公司,為了公司注冊方便,他開始關注大望路某項目。誰知4月中旬國家出臺了嚴厲的調控政策,原本定於4月開盤的該項目先是推遲到了6月,現在又推遲到了7月。
『這個樓盤最小面積的一居室是70平方米,售樓員說估計含精裝修得三萬五左右,一套房子的總價至少245萬元上下。』因為是商業立項,好處是不受國家一套房二套房的政策影響,不用提交各種完稅證明;壞處是首付50%不說,還只能商貸,時間最多10年。 『首付50%是123萬,貸款123萬10年的月供是一萬三左右,就算租金真像售樓員說的達到7000元,也還有6000多元的缺口,另外,交房還要等兩年多,也不知道到時候會怎樣。』
如果沒有商改住禁令,陳一平很可能選擇這個酒店式公寓,而現在他開始動搖了。太多的不確定因素制約了他的選擇。
陳一平告訴記者,他的一個朋友剛剛購買了朝陽門附近的一個酒店式公寓,由於目前只交了首付還沒有辦下來貸款,就趕上商改住的禁令出臺,現在他的朋友正在和律師諮詢退房的事宜,這也在一定程度上打擊了他的購買熱情。
商用地接連流拍
對於本周陸續有多個商用地塊流拍的現實,聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為,這正是商改住禁令的效應。記者經過暗訪發現,在售的商業立項項目或多或少都受到了商改住禁令的影響。
楊少鋒曾經參與多個商業立項的項目改成住宅的過程,他分析說,2007年以來,住宅價格暴漲,住宅投資收益大大超過寫字樓,於是出現了大量商業項目將土地性質改建為住宅的情況。另外,在利益的驅使下,許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓,利用公建項目層高可以達到五米六的特點,將一層變為二層的LOFT產品,也成了非常常見的做法。
盡管售樓員反復強調『房子一點都不愁賣。』但實際情況卻並非如此,記者從售樓處比較冷清的氛圍就可以看出些端倪,一位看房人告訴記者:『我三月份來這裡的時候,售樓處可比現在人多多了。』
楊少鋒認為,對於購房人來說,最大的難題是那些已經交了定金或者首付,正在辦理貸款或者房產證的業主,他們一旦要求退房將引發更大的麻煩。
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