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文前提要:種種跡象表明,當前住宅投資已經沒有了任何空間,然而針對商業地產的政策卻沒有任何變化,那麼,投資者為什麼不可以換個思路,去商業地產這一長期被冷落的領域一試身手呢?當然,投資商業地產是一項『技術活』,需要你擁有更多的智慧和技巧。
棄宅從商成為熱點
『住宅投資不能玩了!』日前,住建部、中國人民銀行、中國銀行(3.55,0.00,0.00%)業監督管理委員會發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准進行了規范。通知明確,對於二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執行認房又認貸的嚴厲政策。對此一位投資者這樣感嘆道:『認房又認貸,現在買房豈不都成了「二套房」了,都要承擔6.534%以上的利率成本,而且如果被算做「三套房」還會被限貸,這住宅投資一點兒空間也沒有了!』凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒表示,此次新政在房屋登記信息系統完善的一線城市可操作性較強,且覆蓋面較大,80%以上有能力購房的購房者全部被政策覆蓋,購房及貸款行為全部得到抑制。
打壓!打壓!打壓!從今年年初開始,住宅市場遭遇了一輪又一輪的打壓潮,而剛剛出臺的二套房認房又認貸的政策,無疑堵住了市場的最後一點空間。這次的新『國十條』由國務院直接發布,級別高、力度大、措施嚴,政策密集程度和嚴厲程度空前。新政標志著房地產政策的完全轉向,對近期房地產市場已經產生了顯著影響,多數城市新房、二手房成交量持續下降,土地市場明顯降溫。除此之外,近來有關重慶、上海等地征收房產稅的傳聞也是不絕於耳,一旦開征,無疑將大大提高住房的持有成本。
近一段時間以來,隨著一系列政策的出臺,住宅市場的投資一下子由此前的火熱跌落至了冰點,樓市的成交量也由此大幅下滑。然而與此同時,另一股熱潮卻在全國各地逐漸興起——『棄宅從商』,這個詞一下子成了近期的熱點詞匯。
既然住宅投資受到了那麼多的限制,然而針對商業地產的政策卻沒有任何變化,那為什麼不可以換個思路,把投資的重點轉向以前表現非常低調的商業地產呢?據了解,在近期住宅市場呈現冷清和成交量低迷的同時,北京等地的商業地產卻出現了全面回暖的跡象,包括山西資金、溫州資金在內的各種資金繞開住宅市場,不斷湧入寫字樓和商鋪。同樣,據21世紀不動產上海銳豐商業樓宇部經理吳曉明介紹,延續4月諮詢量驟漲趨勢,5月客戶諮詢量較上月同期也約有15%左右的增幅。這些增多的客戶,原多為住宅投資者,因擔心調控新政落實及新稅種推出,會導致其資產貶值及持有成本上昇,便轉而尋求寫字樓投資途徑。
中原工商鋪市場及研究總監劉廣浩表示,此次調控無論是信貸政策還是限購政策都未涉及商業地產,因此從入市角度來說,商業地產是更加穩妥安全的選擇。住宅以往是投資資金的主要出路,因為與商業地產相比,其收益不弱且風險更低,房貸新政讓這兩類產品的投資風險此消彼長。
商業地產潛力凸顯
的確,與住宅同屬房地產范疇的商業地產,長期以來備受冷落,而現在則事情來了個顛倒,其潛力一下子凸顯出來。SOHO中國董事長潘石屹日前表示,和住宅價格相比,商業地產價值被低估了。
其實很長時間以來,商業地產都被種種因素困擾著,使其表現得非常低調。作為經營性的物業,不僅在交易過程中商業地產需繳納一筆土地增值稅,還需繳納房產稅,而且在貸款政策上也受到了諸多限制,首付50%,利率也達到了基准利率的1.1倍。反之,住宅卻長期受到了政策的眷顧,不僅首付只要二至三成,而且在利率上還有優惠,並且各種稅收也很少波及。而現在隨著政策面翻天覆地的變化,住宅受到的限制比起商業地產反而有過之而無不及。
在這種情況下,商業地產的種種優勢便顯現了出來,首當其衝無疑就是價格。不少業內人士認為,按照市場規律,商業地產價格要比住宅高1.5倍到2倍,但是由於這兩年住宅炒的比較高,相對價格上漲也比較高,便出現了商業和住宅形成倒掛的現象。就拿同一棟樓來說,樓上的住宅和樓下的商鋪均價倒掛會達到兩三千元,這恰恰給給商業和寫字樓帶來了投資契機。
戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示,在住宅遭遇嚴厲調控時,一向信貸條件嚴格的商業地產,原本的短板不再明顯,『商住倒掛』局面有望加速改寫,這將進一步加大商業地產的昇值空間。仲量聯行在近日發布的《中國新興城市40強》報告中表示,今後十年裡,二、三線城市將蘊含巨大商機。報告將重慶、南京、天津評為在辦公樓市場最具發展潛力的城市,同時認為長沙、西安、溫州、武漢在商鋪市場最具長期發展前景。
而從另一方面來看,此前國家不斷推出的刺激內需政策,也將進一步提昇許多城市的商業活躍度,從而給當地的商業地產帶來機會。另外對通脹的預期也起到了推波助瀾的作用,投資者對商業地產的價值正在重新判斷,市場的資金流向正在加速轉向。據高力國際最新數據顯示,2010年第一季度,北京的寫字樓、商鋪物業市場持續回暖。寫字樓方面,北京寫字樓市場整體空置率環比下降0.92個百分點至16.73%,平均租金環比上漲0.89%至每月每平方米人民幣135.45元。與此同時,市場總淨吸納量達到134599平方米,較去年同期增加三倍多。
而不少地產大鱷的動向似乎進一步印證了市場的觀點,有消息稱,萬科、綠地、保利地產(11.18,0.13,1.18%)等品牌房產商正在逆市抄底商業地產,抄底涉及資本高達千億元以上。高力國際華北區研究與諮詢部助理董事謝靖宇表示,一些外資投資者,如凱雷、普凱投資基金和花旗私人銀行,也正積極設立人民幣基金,以獲得商業地產潛在的投資機會。顯然,一場由商業地產引領的投資熱潮正在積聚。
運用技巧把握機會
這是一個不可否認的事實,一場商業地產投資熱潮即將一觸即發,但與機遇並存的往往是更大的挑戰。首先是政策環境,此前商業地產無論是持有還是租賃,像房產稅等稅收的征收一直都較為『寬松』。但隨著商業地產市場未來熱度的進一步提昇,記者認為該類稅種有從嚴征收的可能,像北京等地已出現了這樣的傳聞。
其次,商業地產投資和住宅有著很大的不同,記者在這裡要提醒大家的是,並非所有的商業地產都值得投資。商業地產包含了兩重屬性,一個是商業,另一個是地產,商業經營的成敗在其中起著關鍵作用。商業地產如果失去了流暢的商業運營,就只能用一文不值來形容。
投資商業地產是一項『技術活』,只有將商業與地產融合到恰到好處的投資人纔有可能真正得到那桶『黃金』。一般而言,投資住宅相對比較簡單,通過地段的優劣往往就能衡量其價值了。然而商業地產就完全不一樣了,它需要投資者對該處物業的未來商業運營有一個長遠的把握。這次,我們也采訪了多位專家,他們也給我們未來的投資指點了不少方向。
機遇正又一次降臨,政策環境的變化促使了一個新投資熱點的誕生,然而它無疑需要房產投資者具備一個完全嶄新的視角。如果在住宅市場憑借雄厚的資金實力就能讓你決勝為王的話,商業地產就需要你擁有更多智慧和技巧。這次我們再次采訪了老田,他在住宅投資領域碩果累累,而現在投資商鋪也是自有一套。通過他的成功經驗我們可以發現,租金回報率是他衡量商業地產價值的首要原則,這一點也可以被我們許多投資者所借鑒。
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