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『安居』方能『樂業』。無論是為改善現有的住房條件,還是為孩子的將來做准備,手裡有了房,自己心裡纔能『踏實』。今年四月,房地產新政『國十條』出臺,表明了政府抑制房價過快上漲、限制投機性購房的決心。隨著政策的落實,調控作用在房地產業上的作用逐漸顯現。
對於要購房的人而言,由於多數人的收入水平還難以承受全款購房的壓力,所以貸款仍是人們購買房產的首選方式。不管是改善居住條件,還是購買商鋪,對於貸款買房者,就是負債理財,除了要把握上期文章(本報8月17日)的幾個原則外,還要考慮以下幾方面的因素:
把握政策:例如,『國十條』有如下規定,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款的利率不得低於基准利率的1.1倍。根據住房與城鄉建設部的通知,住房套數,應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。對於購買商鋪,一般貸款比例是50%,貸款期限不超過10年。
有效使用公積金:對於沒有住房貸款的居民,住房公積金或許會一直到退休纔提取,但是這部分資金的閑置可以說是一種浪費。如果在購房時充分考慮到目前乃至未來繳納的公積金的有效使用,或許會發現,購買一套住房並不需要太多資金。例如,有朋友2009年購買一套96萬元的住房,只支付了約8萬元的稅費,首付26萬元是支取的公積金,貸款70萬元,每月夫妻兩人繳存的公積金便能夠支付月供。需要注意的是,商鋪貸款不能使用(支取)公積金。
租賃收益:不要空置你的房產,租賃收益可以減輕還款壓力。如果沒有還款壓力,還可以用這部分收入進行負債投資,如給孩子做一個基金定投,等孩子大學或者結婚時變現,正好是有住房又有現金,一舉兩得。
對於購買商鋪投資,在購買之前更要考慮到商鋪的地段,諮詢周邊商鋪租賃價格以及未來的發展前景,以計算收回投資的時間或投資收益。杠杆作用:或許有人說,首付三成,每月還要還那麼多,房子昇值的空間有限,未來昇值的速度也不是很快,還不如用首付的資金直接進行其他投資呢。其實貸款購房有一個杠杆作用,未來房子可能昇值,銀行的貸款卻不會增加,如果真的要計算收益,應該是用房子昇值的水平與購房首付的比例計算,而不是與房產總價去比較,這樣收益比例會大幅度提高。
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