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住房泡沫越大的城市,住房信貸風險就越高,銀行對這些地方樓市信貸風險就會更爲警惕。專家認爲,部分銀行房貸政策的變化,體現了商業銀行對房地產信貸風險防控加碼,目的在於抑制房地產泡沫,其對國內樓市影響不可低估。 近日,房貸市場又掀起了首付比例以及利率提高的一波熱潮。針對媒體報道浙江四大國有銀行的首套住房按揭貸款已取消優惠,首套房貸首付比例上升到四成以上,銀監會5月18日表示,目前銀監會的房貸政策沒有改變,仍然是首套房首付款比例不低於三成,在此前提下,商業銀行可以根據當地房地產市場情況和自身風險承受能力對首套房首付款比例進行調整。銀行將最低首付款比例提高至官方下限之上,反映出銀行對當地經濟、房地產市場及自身風險承受能力的評估。對此,本報記者採訪多位專家都認爲,部分銀行房貸政策變化,體現了商業銀行對房地產信貸風險防控加碼,目的在於抑制房地產泡沫,其對國內樓市影響不可低估。
監管層要求加強風險防控
隨着房地產調控政策的逐一實施,保障房建設、限購令等給房地產市場帶來一系列影響,令房價在近期處於膠着狀態。越來越多的市場人士預測,中國樓市將在下半年出現拐點。與此同時,國際市場大宗商品價格出現狂瀉,提醒着泡沫都有破碎的可能。作爲銀行業的監管部門,銀監會也看到了潛在的風險,並警示銀行在房地產信貸風險防控上,要本着市場化原則和審慎經營要求,科學支持保障性住房建設,對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、認真研判,加強房地產信託業務的監管,加強與當地住建部等部門的信息溝通與共享。
無論是出於對經濟形勢的研判,還是出於對風險的認識,銀行對房地產信貸風險不可能不提前佈防。而住房泡沫越大的城市,住房信貸風險就越高,銀行對這些地方樓市信貸風險就會更爲警惕,這也就是爲何浙江等地銀行率先將房貸首付上升至四成的原因所在。雖然,北京地區目前依然是執行貸款購買首套房首付款比例不低於三成,貸款購買二套房首付款比例不低於六成,貸款利率不低於基準利率的1.1倍的監管要求,但此前首套房的利率優惠已經取消,最低的利率爲基準利率。
貸款額度緊張銀行議價能力提升 今年以來,央行收緊流動性,貨幣政策出現了根本性的轉向,由適度寬鬆轉向穩健。穩健的貨幣政策就意味着央行使用各種貨幣政策工具收緊市場的流動性,年初以來5次上調存款準備金率和兩次加息,讓銀行貸款額度再度緊張。中國社科院金融研究所研究員易憲容向記者表示,貨幣政策轉向後,如果銀行不取消住房按揭貸款利率優惠,銀行經營住房按揭貸款就會處於虧損或無利可圖的困境,這就迫使銀行重新對住房按揭貸款風險定價。
珠三角某股份制銀行房貸部門負責人在接受記者電話採訪時表示:“以前額度充裕的時候,都儘量將房貸優惠做到底,但現在額度有限,加上出於控制風險的考慮,銀行不得不提高門檻。目前房貸首付提高對成交量的影響還無法預測,但對銀行來說,由於整體額度縮水,未來無論是首套房還是二套房的議價能力都會繼續提升。”該負責人對記者透露,該行今年的策略有所調整,房貸已不是主推的業務了,利率可以在基準利率基礎上上浮更高的消費貸款更有吸引力。 “剛需”購房者可能被調控銀監會人士向記者指出,住房按揭貸款的差別化信貸政策就是要求對住房投資與消費做一個嚴格的區分,以便遏制住房投機炒作。按照這一說法,對於炒房投機者,要利用住房按揭貸款就得按照市場定價,其首付比例及利率都得提高。目前,在政策允許的前提下,部分銀行出於對當地經濟、房地產市場及自身風險承受能力的評估,自主提高首套房首付比例,就是住房按揭貸款的差別化信貸政策的體現,但由於首付門框提高,一些“剛需”購房者有可能被調控。以一套總價100萬元的新房爲例,首付以及利率調整前,僅需30萬元的首付,一旦首付提高至四成,馬上就多出了10萬元的首付房款。
此外,由於央行連續加息,購房者的成本進一步放大。有市場人士預測,此時,如果大幅度提高首套房首付比例和貸款利率,至少有一半以上的“剛需”置業計劃被打亂。中央財經大學中國銀行(601988)業研究中心主任郭田勇表示,在資金供不應求的背景下,銀行處在相對強勢的地位。“我們只是呼籲監管層是否可以考慮除了下限,對首套房的首付比例作出上限的規定,對於以自住需求爲主的首套房,需要差異化的房貸政策予以支持。”郭田勇說。
但對此,也有持不同觀點者。易憲容就認爲,首付比例的調整,既可降低銀行的信貸風險,也能夠在一定程度上限制投資者過度涌入市場,從而改變住房市場的預期。而市場預期一旦逆轉,就意味着住房市場價格開始迴歸理性。因此,對於部分銀行房貸收緊措施對房地產調控的影響,不應低估。
房貸門檻二:按房齡貸款 1991年以前的房子辦不出貸款 前陣子,吳女士想賣掉德勝一間老房改房,但中介告訴她,由於房子面積不足50平方米,房齡又是1985年之前,購房者很難向銀行辦出商業貸款,只能找一次性付款的買家。“本來想小房子容易出手,賣掉老房子爲孩子準備婚房,可現在只能把房子掛着了。買我們這種老房子,一次性付款的客戶不會多的。”吳女士很無奈。 推薦閱讀據悉,四大國有銀行對於二手房房齡的政策中,商業貸款有明確的年限限制,1991年以前的房子已經辦不出貸款了,1991年以後的二手房買賣,還要根據面積,以不同的利率支付首付成數。像工商銀行對首次購房者規定,房齡超過20年以上的二手房,必須首付4成以上。相對來說,小銀行按年限貸款的情況稍微好一些,像郵儲銀行可以適當把年限放寬至1985年。
如此一來,中介的生意又要清淡不少。經紀人說:“本來購買小房子的就是剛需們,手頭沒什麼錢,這樣苛刻的限制條件,讓剛需望房興嘆,斷了他們按揭買房的念頭。”記者在房交會上碰到的劉先生,剛剛在展會上逛了一圈,他顯得有點失望,他說:“大房買不起,小房買不來,不限購的剛需也被變相限購了,我們還是‘拉到做’,不要買房算了。” 房貸門檻三:買理財產品 50萬貸款,要搭配15000元理財產品“貸款50萬以內購買5000元保險或1.5萬元黃金,50萬至100萬購買1萬元保險或3萬元黃金,100萬以上購買1.5萬元保險或5萬元黃金。”這是某銀行支行發給杭城某中介的理財產品購買清單。以50萬貸款必須購買1.5萬元黃金來看,理財產品金額佔了貸款額的3%。
而在另一家國有銀行的按揭政策清單上,記者看到,購買一定量的理財產品,貸款利率纔有優惠。比如首套房,貸款利率本來要上浮10%,購買理財產品可以只上浮5個點;如果是二套房,貸款利率本來要上浮15%,購買理財產品可以只上浮10%。
難道現在按揭都要買理財產品?據記者向一些在售樓盤和中介公司瞭解,這一現象雖然目前有擴大之勢。喬司某樓盤,年初財務部負責人和某銀行接洽時,銀行提出每套房要收貸款額1%的手續費,也就是說100萬元總價的房子就要付1萬元的手續費。這個高門檻把開發商嚇得不輕,最後軟磨硬泡,才談定由開發商購買1000多萬元的理財產品了事。據悉,這個樓盤預計總銷售額也不過4000多萬元。而在城西某樓盤,營銷負責人說,一些有資格購房但不怎麼符合貸款條件的客戶都被要求購買理財產品,如名下只有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購房者。
我愛我家金融部經理陸迎慶介紹說,二手房理財產品購買較普遍的是想加快放款速度的客戶,比如購買貸款額10%的理財產品,就可以享受一週放款的優待,否則現在起碼要3~5個月才能放款。
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