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李東是在廣州工作了四年的白領,打拼了四年,明年打算與女朋友喜結連理,最近他們正在爲買房犯愁。不少銀行都收緊了首套房貸,不僅利率上浮了,甚至連申請、放款都難。“我們兩個工資都不是很高,兩家人湊齊首付,打算買一套140萬元左右的房子,貸款需要100萬元,但算下來每月還款要近7000元,利率再上浮壓力更大了。
事實上,即便過了6月末的“中考”,銀行不僅沒有放寬貸款發放,近期反而逐步上浮個人住房貸款利率,多家銀行不僅將原來有的首套房貸利率折扣取消,甚至有銀行表示已經基本上不怎麼發放首套房貸。
調查:銀行繼續收窄房貸利率
近日,“錢荒”餘波未了,廣州地區多家銀行紛紛取消首套房貸利率優惠,而且審批時間加長,申請難度加大。記者近日以購房者的身份諮詢了廣州市各大銀行,進一步瞭解目前廣州各大銀行的房貸情況。
其中,廣發銀行市內某銀行客戶經理告訴記者,該行首套房貸利率將從最初的9折轉變爲9.5折,並於今日開始執行。此外,農業銀行也將首套房貸利率由9折升至9.3折,工商銀行也在短時間內從8.5折收窄到9折、9.3折,繼而在上週正式取消優惠折扣,實行基準利率。其他十多家銀行首套房貸利率也均維持基準利率水平。
記者瞭解到,目前廣州市二套房首付均爲六成,建設銀行二套房貸款利率上浮基準利率的10%,其消費貸款的貸款利率則要上浮25%。興業銀行根據客戶資產的質量和數量,將優質客戶與普通客戶的二套房貸款利率上浮比例分別設定爲10%和20%。除上述銀行外,其餘多家銀行的二套房貸款利率均上浮基準利率的10%。
由於目前市場資金緊張,除了利率上浮之外,多數銀行放款額度受限,個別銀行甚至暫停了貸款業務。平安銀行一客戶經理表示:“首套房沒有利率優惠的,而且現在我們支行的房貸業務基本都停掉了。”不少銀行的客戶經理都暗示,資金緊張情況不知何時才能緩解,預計未來一段時間內將會趨於惜貸。
另外,多家銀行也對二套房換房的貸款需求抓得更嚴。有銀行客戶經理稱,如果夫妻雙方都有過一次貸款買房記錄,在當前“既認房,又認貸”的政策背景下,即便賣一套房子來換房,個人商業貸款也無法審覈通過。不過,客戶經理表示,公積金是不要求呈現購房者個人貸款記錄的,因此在該夫妻二人賣出一套房後,可以根據“認房”再次通過住房公積金貸款來實現購房計劃。
不難發現,銀行對當前個人住房貸款額度均有所收緊,放款速度也實行“拖”字訣。民生銀行營業部個人住房貸款一位負責人稱:“申請房貸的流程,尤其是與銀行合作的樓盤辦理相關證件,大都需要1個月左右的時間。目前,各家銀行都放緩了速度,銀行放款基本上得1個半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公積金申請房貸,可能排隊的時間還要更長。”
進入7月份後由於貸款額度日趨緊張,中信銀行的個貸部一客戶經理表示,正常情況下,1個月內就可以放款。而現在部分接單員4、5月的單子還沒有放出來,整個週期在近期內沒有辦法縮短。”
探因:銀行貸款額度受限
自今年初“國五條”頒佈以來,房地產行業融資遂被迫收緊。但6月份的“錢荒”直接加速了房貸從寬鬆到收窄的腳步。受銀行間市場流動性以及房貸額度緊張的影響,銀行流動性困局似乎仍未突圍,銀行依然在繼續收緊個人住房貸款額度,並逐步調整其貸款業務。
某國有大型銀行廣州分行一客戶經理指出,從銀行自身來看,上半年的貸款額度基本已經滿了,以往出現這種貸款資金缺口的時候,央行會釋放出一些額度出來,但今年央行卻改變了以往的做法,沒有鬆口,導致各家商業銀行出現貸款額度緊張的局面。
業內人士分析指出,這次央行不肯釋放更多的流動性,已經表明貨幣政策轉向穩中趨緊,銀行提高個人住房貸款的要求也在情理之中。不過,這並不僅僅是個人住房貸款業務遇到問題,房地產開發貸款業務同樣如此。“在5月中旬,各地對房地產貸款的審批已經收緊。只不過大家的注意力都集中在房價行情,忽略了房地產資金狀況的變化。”國內某地產中介代理公司市場總監表示。
日前,有業內銀行理財專家爲此算過一筆賬,假設銀行有100萬元,如果貸給個人客戶買房,即便是二套房貸,也只能上浮基準利率的10%。按照5年期貸款利率,100萬元最終約可獲得19.37萬元的利息。如果是個人首套房貸款,還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款週期都達20—30年之久,資金很難迅速返還給銀行。
倘若貸給小微企業客戶,貸款利率則普遍上浮30%—40%,1年至少可獲得約4.67萬元利息,如果維持利率不變的情況下,5年累計利息可獲23.35萬元,比住房貸款多掙3.98萬元。
而對於有置業剛需的貸款人來說,銀行收緊首套房貸意味着一筆更大的開支。記者算了一筆帳,對於首次置業者來說,若商業貸款100萬元,20年等額本息還款,兩個月前按照基準利率8.5折來算,每月還款6917元,但取消了8.5折後,月還款需要7485元,每月多還568元,20年下來要多還利息13.63萬元。
置業:“錢荒”對樓市影響有限
“錢荒”會否蔓延到樓市?若持續下去,這將對備受投資者關注的未來房價走勢和房地產市場的發展有何影響?
日前,恆德投資董事長王瑜接受記者採訪時表示,目前市場上整體流動性是過剩的,央行手上仍有很多存款準備金,因此“錢荒”只是短期現象,但它會持續一段時間。銀行和其他金融機構對目前存貸期限結構的調整客觀上也會延長其持續的時間。“錢荒”之後有可能導致銀行主動收縮資產負債表和降低槓桿,從而影響企業貸款總量和利率水平。
據21世紀不動產一位分析師表示,“錢荒”並未蔓延到樓市,2013年上半年,各大房企的銷售情況普遍較好,從去年下半年以來商品房持續暢銷,使得很多房企迫切需要補倉土地,而5月以來,各地優質土地接連出讓,繼而“地王”頻出。
該分析師進一步指出,近期一線城市土地市場異常活躍,這也在一定程度上反映了房地產行業的資金目前爲止尚處於充裕狀態,與當前的“錢荒”形成了鮮明的對比。此外,在廣州二手房市場,從今年2月份到5月份,二手住宅市場成交量已連續四個月出現明顯超越一手的現象,絲毫看不出“錢荒”的跡象。
有業內人士指出,在銀行個人資產業務方面,個別銀行甚至從年前開始就在壓縮個人房貸,房貸業務的佔比總體上在下降,而經營性貸款在上升。這跟銀行利潤的增長有較爲密切的關係。就房貸業務利率水平而言,其對銀行來說利潤並不高,因此銀行需要壓縮房貸業務,延後對個人住房貸款的審覈放款。7月份過後,銀行個人住房貸款額度會逐步寬鬆,彼時居民家庭首套自住購房貸款需求將會得到進一步滿足。因此,目前這輪貸款利率上浮並非始於6月下旬銀行間流動性緊張之後,而是在年初甚至去年底就出現的現象。
值得投資者注意的是,目前來看,今年下半年,一線城市供需不會發生激烈變化,樓市總體將保持平穩,期望房價下跌是不現實的,但大漲的理由也不充分。消費者完全沒有必要因爲“錢荒”的傳聞,就影響自己的買房決定。